会社員が有利！不動産投資でレバレッジ効果を活かして資産を増やす！
まず、不動産投資と FX の基本的な違いを見てみましょう。
FX は自己資金を 25 倍にして取引できますので、 100 万円を用意すれば 2500 万円の取引が可能 です。
他にも株の信用取引や CFD という商品先物取引でレバレッジを利かせられますが、仕組みはほぼ同じ。
しかし上図のとおり、 FX レバレッジ効果とは を始めた後の資産管理は不動産投資と比べて高度な取引技術や金融知識が必要となります。
取引を開始すると 1 分 1 秒常に相場を気にしていなければなりません。
不動産投資は、投資を開始した後は落ち着いて物件管理を行っていれば家賃収入が確保できますので、 FX のように相場の変動で元本割れしたり、損失が強制的に確定されることもありません。
最後に、不動産投資でレバレッジを利かせる場合の注意点を 3 つご紹介させていただきます。
3 不動産投資でレバレッジを利かせる際の注意点
不動産投資でレバレッジを利かせれば効率良く投資できると言っても「年収 300 万円で 1 億円の物件だって買える！」ということにはなりません。
3-1 逆レバレッジに注意！
簡単にご説明すると、 ローン金利の上昇により投資利回りよりローンの返済額が上回ってしまう現象 。
これは、投資利回りが 5 ％だとしたらローン金利が 5 ％以下なら良いという単純なものではありません。
架空の話として、投資利回りは変わらないのにローン金利が毎年 0.5 ％ずつ上昇するとします。
投資利回りのほうが高いのですが、ローン金利が 1.5 ％上昇しただけであっさり赤字となってしまいました。
では併せて、先ほど申し上げたような「レバレッジを利かせて 1 億円の物件を買う」という投資をするとどうなるかも見てみましょう。
4 年目に逆レバレッジとなるのは同じですが、マイナスとなる額は先ほどと違って 2 万円以上にもなります。
3-2 レバレッジ効果とは フルローンは避けるべき
一般にローンで持ち家を購入する時は、頭金として 1 ～ 2 割ほどを支払うというのをご存知の方も多いかと思います。
仮に 1500 万円の物件に対して 200 万円の頭金を入れる場合と、フルローンで購入する場合で返済額がどのように変わるか見てみましょう。
年間にすると 9 万 6 千円になりますが、想定外の出費や繰り上げ返済、その他修繕費用などを考えると手元に残しておきたい金額です。
借入期間が 30 年あることも含めて考えると、いつ金利が上昇するか分かりませんし、時が経つに連れて家賃は落ちていくもの。
3-3 オーバーローンの話は要注意！
レバレッジが 25 倍でも 50 倍でも、毎月の収支さえ間違いなくプラスになるなら運用は継続できるのです。
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